Суммы и сроки сделок с недвижимостью не позволяют использовать холд на карте (ограничение по времени около недели) или агентскую схему через кассу — здесь применяются два основных банковских инструмента: аккредитив и эскроу-счёт.

Как работает аккредитив

Покупатель открывает в банке безотзывный аккредитив и переводит на него сумму сделки. Деньги «зарезервированы» под конкретное условие — обычно это регистрация перехода права собственности в Росреестре. Как только регистрация подтверждена (банк получает выписку из ЕГРН с новым собственником), деньги автоматически переводятся продавцу. Если сделка не состоялась — деньги возвращаются покупателю.

Как работает эскроу-счёт

Похожий по смыслу инструмент, но чаще применяется в сделках с застройщиками (долевое строительство) — деньги дольщика хранятся на специальном счёте в уполномоченном банке до ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры. Для вторичного рынка между физлицами чаще используют именно аккредитив.

Чем аккредитив отличается от эскроу практически

  • Аккредитив — это, по сути, условное поручение банку перевести деньги при выполнении условия; счёт открывается на имя покупателя.
  • Эскроу — отдельный специальный счёт, деньги на котором юридически обособлены, а не просто зарезервированы.
  • Для сделки между двумя физлицами на вторичном рынке разница на практике почти не ощущается — оба инструмента дают одну и ту же защиту: деньги переходят продавцу только после подтверждённого перехода права собственности.

Стоимость и сроки

Открытие аккредитива стоит от нескольких тысяч рублей в зависимости от банка и суммы сделки, срок регистрации перехода права через Росреестр — от нескольких рабочих дней. Это дороже и медленнее, чем холд на карте, но соразмерно сумме и рискам сделки с недвижимостью.

Почему нельзя просто «перевести деньги напрямую» за квартиру

При прямом переводе полной суммы до регистрации сделки покупатель рискует всей суммой, если регистрация по какой-то причине не пройдёт (встречные обременения, оспаривание) — вернуть крупную сумму от частного продавца в такой ситуации значительно сложнее, чем отменить аккредитив.